Comprar casa nueva en Orlando y Tampa: el depósito, el CDD y qué revisar (2026)

Por qué Orlando y Tampa

El área de Orlando fue la 10.ª del país que más habitantes ganó entre 2024 y 2025, según el Censo: 37,690 más, hasta 2,957,672. Lakeland–Winter Haven, en el condado de Polk, entre Orlando y Tampa, fue la 4.ª que más creció en porcentaje.

La obra nueva está sobre todo en la periferia. En 2025 se autorizaron 14,198 casas unifamiliares en el área de Orlando y 13,596 en la de Tampa, la 7.ª y la 8.ª del país. Por condado, Polk (6,725), Pasco (6,191) y Osceola (5,085) autorizaron más que Hillsborough (4,295) y Orange (4,221), donde están Tampa y Orlando.

Florida, además, no cobra impuesto estatal sobre la renta de las personas.

Tu depósito: la ley protege menos que en un condo

Si la constructora vende 10 o más casas al año, la ley (estatuto 501.1375) le obliga a poner tu depósito en una cuenta escrow, pero solo hasta el 10 % del precio y salvo que tú renuncies por escrito. El contrato tiene que llevar esa advertencia en mayúsculas.

• La constructora puede sacar el dinero del escrow para la obra si te avisa antes y compra una fianza a tu favor.
• Lo que pagues por encima del 10 % no tiene esa protección. En un condo, en cambio, lo que pasa del 10 % va a otra cuenta escrow especial (comprar un condo sobre plano en Miami).

No firmes la renuncia sin entender lo que pierdes, y pregunta dónde va tu depósito y con quién.

Lo que pagas además del precio: el CDD y la HOA

• El CDD (community development district) financia con bonos las calles, el agua y las zonas comunes del barrio. Si la casa está en uno, el contrato lleva un aviso obligatorio junto a tu firma: el distrito puede cobrar impuestos o cuotas, que se fijan cada año y van además de los del condado. La cuota llega en el mismo recibo del impuesto a la propiedad, y la exención de homestead no la rebaja. Cada distrito tiene que tener una web oficial con su información.
• La HOA. La constructora te tiene que dar su resumen antes de firmar. Si no te lo dio, puedes anular el contrato por escrito hasta 3 días después de recibirlo o hasta el cierre, lo que ocurra primero. Mientras la constructora controle la asociación, puede cambiar sus normas.

El impuesto a la propiedad y el homestead

• El primer recibo engaña. La casa se tasa a 1 de enero, y lo que no estaba terminado ese día no cuenta. Si te entregan la casa a mitad de año, el primer recibo puede ser casi solo del terreno y el siguiente subir mucho. Por eso el contrato te avisa de no fiarte del impuesto que pagaba el vendedor. Pide al tasador del condado una estimación con la casa terminada.
• El homestead. Si la casa es tu residencia permanente a 1 de enero, en 2026 la exención llega a $51,411 del valor tasado: $25,000 para todos los impuestos y $26,411 más para los que no son de la escuela. Se pide antes del 1 de marzo. Con homestead, el valor tasado sube como mucho un 3 % al año, y si ya tenías homestead en Florida puedes llevarte la diferencia acumulada, hasta $500,000.
• La Enmienda 3, pendiente de votación. El 3 de noviembre de 2026 se vota una propuesta que, si la aprueba el 60 %, subiría la exención de los impuestos que no son de la escuela a $150,000 en 2027 y a $250,000 en 2028. Quien llegue a Florida desde 2027 empezaría con $50,000 y tendría la grande desde el quinto año. Actualizaremos esta guía después del voto.

La inundación y el viento

• El seguro de casa no cubre la inundación, y la póliza del programa federal tarda 30 días en empezar. Según FEMA, en las zonas de alto riesgo hay al menos una probabilidad entre cuatro de inundarse durante una hipoteca de 30 años, y las obras cercanas también pueden aumentar el riesgo. Mira el lote en el mapa de FEMA y pide el presupuesto del seguro antes de firmar, no al cierre.
• El formulario de inundación del vendedor casi siempre dirá «no» en una casa nueva: habla de lo que pasó durante su propiedad, no del riesgo del terreno.
• Citizens, la aseguradora del estado, exigirá desde el 1 de enero de 2027 un seguro de inundación aparte a todas las viviendas que asegure.
• El viento. La casa construida con el código de Florida tiene derecho a descuentos en el seguro de huracán. Pide a la constructora los documentos del techo y de las ventanas.

Si sale algún defecto

Antes de demandar a la constructora tienes que avisarla por escrito con 60 días, para que pueda inspeccionar y ofrecer la reparación. El plazo máximo para demandar es de 7 años desde el certificado de ocupación (antes de 2023 eran 10). Aunque la ley no lo exija, contrata tu propio inspector en las fases de la obra y antes del cierre.

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