Comprar un condo sobre plano en Miami (2026): depósitos, escrow y tus derechos
Se lee en 4 minutos.
En Miami, un condo sobre plano se paga con depósitos por tramos antes del cierre, normalmente entre el 20 y el 50 % del precio, y el resto al cierre, casi siempre con hipoteca. La ley de Florida obliga a guardar en escrow el primer 10 %, y lo que pase de ahí solo se puede usar en la obra si el contrato lo permite. Tienes 15 días para cancelar después de firmar y de recibir los documentos. Y desde 2022 los edificios de tres o más pisos tienen inspecciones y reservas obligatorias, que pesan en la cuota de mantenimiento.
Cómo se paga
No hay un plan fijo por ley: cada constructora pone el suyo. Las guías del sector de 2026 coinciden en que antes del cierre se deposita entre el 20 y el 50 % del precio, en tres a cinco pagos ligados al avance de la obra. Un esquema habitual es este:
| Momento | Depósito |
|---|---|
| Al firmar el contrato | 10 o 20 % |
| Al empezar la obra | 10 % |
| Al terminar la estructura | 10 % |
| Al cierre, con la obra terminada | El resto, con hipoteca o al contado |
Si en la zona hay mucha oferta, hay margen para negociar el plan de depósitos y créditos al cierre.
Dónde va tu depósito
El estatuto 718.202 de Florida protege lo que pagas mientras se construye:
- El primer 10 % del precio tiene que ir a una cuenta escrow. El agente de escrow te da un recibo si se lo pides.
- Lo que pase del 10 % va a otra cuenta escrow especial, y la constructora solo puede sacarlo para la obra si el contrato de compra lo permite.
- Si la constructora no cumple estas reglas, puedes anular el contrato y recuperar lo pagado con intereses.
Lee en tu contrato si la constructora puede usar los depósitos por encima del 10 % y con qué garantía.
Tus 15 días para cancelar
El estatuto 718.503 te da 15 días para cancelar la compra de un condo nuevo a la constructora, contados desde que firmas y recibes todos los documentos que la ley obliga a darte. Si después te mandan un cambio que te perjudica de forma importante, los 15 días vuelven a empezar. Ese derecho no se puede renunciar en el contrato, y termina al cierre.
Las leyes de seguridad de los condos
Después del derrumbe de un edificio en Surfside en 2021, Florida aprobó leyes nuevas para los condos, y la HB 913 de 2025 las ajustó:
- Inspecciones por antigüedad: los edificios de tres o más pisos pasan una inspección estructural a los 30 años, o antes si el condado lo exige por estar cerca de la costa.
- Estudio de reservas estructurales (SIRS): las asociaciones tienen que hacerlo y ya no pueden saltarse las reservas de esos elementos.
En un edificio nuevo la inspección queda lejos, pero las reservas ya cuentan en la cuota. Pide el presupuesto del condominio y pregunta cuánto va a reservas.
Si no eres ciudadano estadounidense
Puedes comprar en Florida sin ser residente. Pero la ley SB 264, vigente desde julio de 2023 y recurrida en los tribunales, pone límites a quien tiene su domicilio en Cuba, Venezuela, China, Rusia, Irán, Corea del Norte o Siria y no es ciudadano ni residente permanente de Estados Unidos: no puede comprar cerca de instalaciones militares o de infraestructuras críticas, y en el caso de China la restricción es casi total. Al comprar se firma una declaración jurada sobre esto.
Los gastos de cierre
En Florida, el traspaso y la hipoteca pagan impuestos estatales propios, y Miami-Dade tiene una tasa distinta del resto. Los explicamos en los gastos de cierre en Florida.
Cómo te ayuda Digger
Digger AI Agent busca obra nueva en Miami o en el pueblo que le digas, comprueba quién construye, qué ha entregado y si hay retrasos, y te hace las cuentas con la regla de los bancos: la vivienda no debe pasar del 28 % de tus ingresos. Si quieres, te representa en un Move: la compra la lleva un broker con licencia en Florida, nuestro Broker of Record, y el 100 % de la comisión de Instadigs vuelve a ti como crédito en el cierre, con el visto bueno de tu banco si compras con hipoteca (cómo funciona y qué dice la ley).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto hay que depositar para un condo sobre plano en Miami?
No lo fija la ley: lo pone cada constructora. Lo habitual en 2026 es depositar entre el 20 y el 50 % del precio antes del cierre, en tres a cinco pagos, y el resto al cierre.
¿Está protegido mi depósito en Florida?
Sí. El estatuto 718.202 obliga a guardar en escrow el primer 10 %, y lo que pase de ahí solo se puede usar en la obra si el contrato lo permite. Si la constructora no cumple, puedes anular el contrato y recuperar lo pagado con intereses.
¿Puedo cancelar la compra de un condo nuevo en Florida?
Sí, en los 15 días siguientes a firmar y recibir los documentos obligatorios (estatuto 718.503). Ese derecho no se puede renunciar y termina al cierre.
¿Qué cambió en los condos de Florida después de Surfside?
Los edificios de tres o más pisos tienen inspecciones estructurales por antigüedad y estudios de reservas obligatorios, y las asociaciones ya no pueden saltarse esas reservas, lo que sube las cuotas.
¿Puede un extranjero comprar en Miami?
Sí. Solo hay límites, por la ley SB 264, para quien tiene su domicilio en ciertos países, como Cuba, Venezuela o China, y no es ciudadano ni residente permanente de Estados Unidos.
Fuentes
- Senado de Florida, estatuto 718.202, depósitos en escrow (en inglés)
- Senado de Florida, estatuto 718.503, documentos y derecho a cancelar (en inglés)
- Senado de Florida, análisis de la ley HB 913 de 2025 (en inglés)
- Withum, los cambios de la HB 913 en inspecciones y reservas (en inglés)
- Haute Living, los depósitos de la obra nueva en el sur de Florida (2026, en inglés)
- Locke Lord, las restricciones de la SB 264 (agosto de 2023, en inglés)
- AILA, Florida aprueba la ley de restricciones a compradores extranjeros (en inglés)
- CFPB, preguntas frecuentes sobre la RESPA (en inglés)
- Comisión de Bienes Raíces de Florida, regla 61J2-10.028 (en inglés)
Esta guía explica cómo funciona la compra en general. Las tasas y los requisitos los fijan la ley, cada banco y cada constructora, y pueden cambiar: la fecha de arriba es la de su última revisión.