Cómo comprar sobre plano en República Dominicana sin riesgos

Cómo se paga una casa sobre plano

Se paga por tramos mientras se construye. El esquema más común es el 20/30/50: un 20 % de inicial al firmar, un 30 % en cuotas durante la obra y el 50 % a la entrega, con hipoteca o al contado. También se ven el 10/30/60 y el 15/35/50. Antes del inicial se paga una reserva para apartar la unidad.

Las cuotas de la obra no suelen llevar intereses: la hipoteca, si la necesitas, empieza a la entrega. La entrega llega normalmente unos dos años después.

La ventaja es clara: pagas poco a poco y compras al precio de hoy algo que se entregará más adelante. El riesgo también: pagas por algo que todavía no existe. Por eso conviene revisar cinco cosas antes de reservar.

1. La licencia del MIVHED

Desde la Ley 160-21, el Ministerio de la Vivienda, Hábitat y Edificaciones (MIVHED) es quien emite las licencias de construcción. Un proyecto sin licencia no debería estar vendiendo.

Además, el proyecto necesita el uso de suelo del ayuntamiento y su permiso ambiental (Ley 64-00). En zonas turísticas como Punta Cana, el Decreto 396-25 exige también la no objeción del Ministerio de Turismo. Pide los números de esos permisos: desde julio de 2026, la plataforma del MIVHED permite consultar en qué estado está un trámite con su número de caso.

2. El terreno y su título

En República Dominicana, lo que cuenta es lo que está inscrito en el Registro de Títulos. La Ley 108-05 dice que el Certificado de Título está garantizado por el Estado y que no hay cargas ocultas.

Antes de reservar, pide la certificación de estado jurídico del terreno. Dice a nombre de quién está, si tiene hipotecas o embargos y si está deslindado, es decir, con sus linderos medidos y aprobados. El Registro Inmobiliario recomienda pedirla siempre antes de comprar.

Al firmar la venta definitiva, la certificación con reserva de prioridad bloquea el inmueble durante 15 días hábiles, para que nadie lo grave mientras se inscribe tu compra.

3. Dónde va tu dinero

Hay tres formas habituales de proteger lo que pagas durante la obra:

• Un fideicomiso inmobiliario (Ley 189-11). El proyecto queda como un patrimonio separado, que los acreedores de la constructora no pueden embargar.
• Una cuenta escrow. Un tercero guarda el dinero y lo entrega según avanza la obra.
• Un seguro de fianza. Una aseguradora garantiza lo que pagaste si la constructora no cumple.

En Instadigs, la reserva se paga en la cuenta de la constructora y queda protegida, según el proyecto, con una cuenta escrow o con un seguro de fianza por el 100 % de lo pagado. Instadigs no guarda el dinero de nadie.

Nunca pagues en efectivo ni a una persona. La Ley 155-17 prohíbe pagar en efectivo un inmueble por encima de RD$1,500,000, y la escritura de venta tiene que decir cómo se pagó.

4. El contrato

Mientras se construye firmas una promesa de compraventa. Antes de firmar, mira:

• Si el precio es fijo o puede subir con la inflación o con el costo de los materiales.
• La fecha de entrega y cuántos meses de gracia tiene la constructora antes de pagar una penalidad. Son habituales hasta seis meses.
• Qué pasa si no consigues la hipoteca a tiempo. Hay contratos que dan solo 60 días.
• Qué te devuelven, y cuándo, si la obra no se termina o si eres tú quien cancela.
• Que la constructora se obligue a firmar la venta definitiva cuando pagues el saldo.

Si el proyecto tiene fideicomiso, desde marzo de 2025 la Superintendencia de Bancos obliga a la fiduciaria a darte el acto del fideicomiso y una hoja resumen.

5. La constructora y su historial

Busca qué ha entregado antes y si lo entregó a tiempo. Una primera obra no es mala señal por sí sola, pero pide más garantías. Busca también el nombre del proyecto junto a palabras como «retraso» o «demanda»: si hay obra parada, compradores reclamando o la constructora tiene problemas, mejor busca otro proyecto.

Lo que Digger revisa por ti

Digger AI Agent, el agente de IA de Instadigs, hace esta revisión antes de recomendarte un proyecto. Comprueba que encaje con tu presupuesto, que tenga licencia del MIVHED, quién lo construye y qué ha entregado, y si tiene retrasos. Si encuentra pruebas de un problema, no te lo recomienda, y de cada proyecto te dice qué pudo comprobar y qué falta por confirmar. Preguntarle es gratis.