Cómo verificar el título de un apartamento o un terreno en República Dominicana

Dónde está inscrito el título

En República Dominicana, la propiedad de un inmueble es la que está inscrita en el Registro de Títulos. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario dice que lo inscrito se presume exacto y que sobre un inmueble registrado no hay derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén inscritos, salvo los que vienen de las leyes de aguas y de minas (artículo 90).

• El certificado de título es el documento oficial que emite el Estado y que acredita un derecho real, como la propiedad, y quién es su titular (artículo 91). El original lo guarda el Registro y el dueño tiene un duplicado. Si hay varios copropietarios, cada uno tiene un extracto (artículo 92).
• El registro complementario es donde se anotan las hipotecas, los embargos, las demás cargas y las anotaciones del inmueble. Es el que acredita su estado jurídico (artículo 91 de la ley y artículo 94 del Reglamento General de Registro de Títulos).

El Registro de Títulos forma parte del Registro Inmobiliario, del Poder Judicial. Su web es ri.gob.do, y la dirección antigua, ji.gob.do, lleva allí.

Lo general de comprar, nuevo o usado, está en cómo comprar un apartamento en República Dominicana. Aquí va solo el título.

La certificación del estado jurídico

Es el documento con el que el Registro de Títulos acredita el estado jurídico de un inmueble el día en que la emite: los asientos vigentes de su registro complementario y si el duplicado del certificado de título sigue vigente (Ley 108-05, artículo 92). Es la forma de comprobar lo que dice un título, y el Registro Inmobiliario recomienda pedirla antes de comprar.

• Quién la pide. Cualquier persona interesada. Hay que identificar bien el inmueble y decir cuál es tu interés. Los extranjeros presentan su pasaporte y un segundo documento oficial de su país.
• Dónde. En una oficina del Registro de Títulos, en la Oficina Virtual del Registro Inmobiliario o con la app RIMovil, que te la manda por correo.
• Cuánto cuesta y cuánto tarda. Una tasa de RD$1,000. El plazo que da el Registro es de 30 días hábiles.
• Qué mirar en ella. Que el titular sea quien te vende; si tiene hipotecas, embargos u otras cargas; si hay anotaciones, como una litis sobre el inmueble; si tiene un bloqueo registral, como una venta condicional; y si está afectado al régimen de condominio.

Pídela reciente: refleja el estado del inmueble el día en que se emite. Y al firmar la venta, el dueño puede pedir la certificación con reserva de prioridad, que deja fijo ese estado durante 15 días hábiles para la venta que se va a inscribir.

Comprueba que el título existe y que es ese terreno

El Registro Inmobiliario tiene dos servicios en línea, que se usan sin cuenta, para dos comprobaciones rápidas:

• Que el documento existe. En la consulta de productos, con el tipo de documento (certificado de título, constancia anotada o certificación), su número de serie y su matrícula, ves si se emitió, en qué libro y folio, y a nombre de quién. Está disponible en muchos Registros de Títulos, entre ellos los del Distrito Nacional, Santo Domingo, Higüey (Punta Cana) y San Pedro de Macorís y La Romana.
• Dónde está la parcela. Con la designación catastral posicional que figura en el título, el localizador de inmuebles la sitúa en el mapa. Comprueba que es el terreno que te enseñan.

Deslindado o en constancia anotada

Un terreno deslindado tiene su propio certificado de título, con su designación catastral y su plano de mensura aprobado. Una constancia anotada, en cambio, acredita un derecho de propiedad sobre una porción de una parcela sin designación catastral propia ni plano individual aprobado (Reglamento 517-2007, artículo 2): no se ha medido ni ubicado en el terreno cuál es esa porción.

• Desde la Ley 108-05 no se emiten nuevas constancias anotadas, salvo en inmuebles sometidos al régimen de condominio (artículo 129).
• Una porción en constancia anotada se individualiza de dos formas. Por regularización parcelaria, una vía administrativa, cuando no hay objeciones, la ocupación es pacífica y los límites están claros en el terreno (Reglamento 790-2022, artículo 5, modificado por la Resolución 82-2025). O por deslinde, un proceso contradictorio con tres etapas: la técnica, en la que se mide y la aprueba Mensuras Catastrales; la judicial, en la que los demás titulares de la parcela pueden reclamar; y la registral, que termina con el certificado de título del inmueble (artículos 10 y 11 del mismo reglamento).
• Quien compra un derecho en constancia anotada puede pedir él mismo el deslinde, con el acto de compra y una certificación del estado jurídico que pruebe que el vendedor era el dueño (artículo 10).

Si compras un terreno en constancia anotada, ten en cuenta que, hasta que se individualice, no está fijado qué parte de la parcela es la tuya. Pregunta quién paga el deslinde o la regularización y en cuánto tiempo se hará.

El primer título de un terreno recién saneado

Cuando un terreno se registra por primera vez, por saneamiento, su primer certificado de título lleva una nota: durante un año se puede impugnar por fraude, y nadie que lo compre antes de que pase ese año se considera tercero de buena fe (Reglamento General de Registro de Títulos, artículo 77). Si ves esa nota, mira la fecha de emisión.

Si compras en planos

Mientras no se constituya el condominio, tu apartamento no tiene título propio: lo que está inscrito es el terreno. Antes de pagar:

1. Pide la certificación del estado jurídico del terreno. Mira a nombre de quién está: de la constructora, del dueño del terreno o de una fiduciaria, si el proyecto tiene fideicomiso. Ese nombre tiene que cuadrar con el de la empresa que te vende y con el de la licencia de construcción, que se expide a favor del propietario.
2. Mira si tiene hipoteca. Si el terreno está hipotecado, por ejemplo por un préstamo para la obra, pregunta cómo quedará libre tu unidad. Al constituir el condominio, la hipoteca de la parcela se puede repartir entre las unidades con un contrato en el que el acreedor autoriza de forma expresa a cancelarla en la parcela, y cada unidad queda con su parte (Reglamento General de Registro de Títulos, artículos 121 y 124).
3. Comprueba que el terreno esté deslindado, con su propio certificado de título.
4. Pregunta si el proyecto va a constituir el condominio en proceso. El reglamento permite constituir el régimen de condominio con la obra sin terminar. Entonces cada unidad recibe su propio certificado de título, con una nota que dice que su registro definitivo queda condicionado a que se termine la obra, y su propio registro complementario. Cuando la obra se acaba, los dueños piden el registro definitivo sin esa nota (artículos 79, 123, 124 y 125).
5. Si tu unidad ya tiene su título, existe la venta condicional: se inscribe mientras no se ha pagado todo el precio y bloquea el inmueble, de modo que no se puede inscribir otra venta ni otro acto de disposición sobre él (Ley 108-05, artículo 98). Pregúntale a tu abogado si conviene en tu caso.

Mientras tanto, lo que te une a tu unidad es el contrato: una promesa de compraventa, y la venta definitiva cuando tu unidad tiene su propio título. Qué mirar en él está en cómo comprar en planos sin riesgos.

Si compras uno ya construido o un terreno

• Quien vende tiene que ser el titular que sale en la certificación. Si está casado, el Registro pide también los documentos de su cónyuge para inscribir la venta, y el acta de matrimonio si el título no lo menciona y la cédula dice otro estado civil. Si vende una empresa, pide su registro mercantil vigente y el acta que autoriza a quien firma.
• Un apartamento en un edificio constituido en condominio tiene su propio certificado de título, y el del terreno lleva la nota de que está afectado al régimen de condominio (Reglamento General de Registro de Títulos, artículos 78 y 120). Comprueba que lo que te venden es esa unidad.
• El IPI. Para inscribir la venta, el Registro pide una certificación de la DGII de que el inmueble está al día con el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) o exento. Pídesela al vendedor antes de firmar.
• Después de firmar, pagas el impuesto de transferencia a la DGII e inscribes la venta en el Registro de Títulos. Todos los gastos están en los gastos de cierre.

Comprobarlo con Instadigs

Antes de que pagues la reserva, en Instadigs comprobamos el título del terreno y a nombre de quién está, la licencia del MIVHED y el permiso ambiental, la empresa que vende y a dónde va tu dinero. Digger AI Agent, nuestro agente de IA, te dice de cada proyecto qué pudo comprobar y qué falta por confirmar. Preguntarle es gratis.

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