Fideicomiso inmobiliario en Santo Domingo: cómo te protege al comprar en planos

Qué es un fideicomiso inmobiliario

La Ley 189-11, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso, lo define como el acto por el que una o varias personas transfieren bienes o derechos a una persona jurídica, la fiduciaria, para formar un patrimonio separado. La fiduciaria lo administra según las instrucciones de quien lo creó y en favor de los beneficiarios (art. 3). La ley dice que puede servir para impulsar el mercado inmobiliario (art. 4).

El tipo que se usa para construir es el fideicomiso de desarrollo inmobiliario (art. 58). Según el Reglamento 95-12, la fiduciaria se ocupa de las gestiones del proyecto en sus fases de diseño, construcción, venta o arrendamiento, en provecho de los beneficiarios (art. 20).

Lo general de comprar en planos, como el plan de pagos, la licencia o el contrato, está en cómo comprar en planos sin riesgos. Aquí va solo el fideicomiso.

Las partes

• El fideicomitente. Quien entrega los bienes: normalmente el dueño del terreno o la constructora (art. 21). La ley permite que otras personas se sumen después como fideicomitentes adherentes, si el acto lo prevé (art. 13).
• La fiduciaria. La persona jurídica que recibe los bienes y los administra (art. 24). No puede quedarse con ellos: la ley prohíbe el fideicomiso en el que la fiduciaria adquiere su propiedad para siempre (art. 51).
• El fideicomisario o beneficiario. La persona en cuyo favor se administran los bienes (art. 40). En un proyecto en planos, los compradores suelen estar aquí.

Por qué protege al comprador en planos

1. Es un patrimonio separado. Los bienes del fideicomiso no se mezclan con los de la constructora, ni con los de la fiduciaria, ni con los de otros fideicomisos que ella lleve (art. 7).
2. No lo pueden embargar los acreedores de la constructora ni de la fiduciaria (art. 9). La excepción son las deudas de la constructora anteriores al fideicomiso que ya tenían una garantía sobre esos bienes, y que el acto tiene que declarar.
3. Queda atado a su fin. Los bienes solo responden de lo que la fiduciaria hace para cumplir el fin del fideicomiso (art. 8). Lo que pagas va al proyecto, no a otras obras de la constructora.
4. La fiduciaria rinde cuentas. En un fideicomiso de desarrollo inmobiliario, el informe tiene que decir, entre otras cosas, el porcentaje de obra hecho, la fecha estimada de entrega, el control del presupuesto y cómo se está financiando el proyecto, con créditos y con aportes (Reglamento 95-12, art. 37). Si el acto no dice cada cuánto, es cada seis meses (art. 38).

Ojo con un detalle: los bienes del fideicomiso sí responden de las deudas del propio fideicomiso, por ejemplo un préstamo que la fiduciaria haya pedido para la obra, y también si se creó para defraudar a terceros (art. 10). Por eso conviene saber quién financia la obra.

Quién puede ser fiduciaria y quién la supervisa

Solo pueden serlo, según el artículo 25 de la Ley 189-11:

• Las sociedades fiduciarias de objeto exclusivo. Si no pertenecen a un grupo financiero, las supervisa la DGII.
• Los bancos múltiples, las asociaciones de ahorros y préstamos y otras entidades financieras autorizadas por la Junta Monetaria. Las supervisa la Superintendencia de Bancos. Cada fideicomiso que crean se envía a la Superintendencia para su registro (Reglamento 95-12, art. 5).
• Las administradoras de fondos de inversión y los intermediarios de valores, solo para los fondos y carteras que administran. Las supervisa la Superintendencia del Mercado de Valores, que la Ley 189-11 llama todavía Superintendencia de Valores.

El reparto de la supervisión es el de la Guía 27 de la DGII. Desde marzo de 2025, la Circular CSB-REG-202500005 de la Superintendencia de Bancos obliga a las fiduciarias de bancos y de grupos bancarios a dar a sus clientes el acto constitutivo vigente y una hoja resumen. Esa hoja dice quiénes son las partes, qué bienes forman el fideicomiso, para qué se creó, su plazo y los derechos y obligaciones de la fiduciaria y del fideicomitente. La misma circular les pide procurar que la constructora informe a los compradores de lo relevante antes de comprar.

Según la Superintendencia de Bancos, a 30 de junio de 2025 había 766 fideicomisos inmobiliarios en las fiduciarias que supervisa, con RD$163,134 millones administrados.

Dónde se inscribe y cómo comprobar que existe

El fideicomiso se crea por escrito, ante notario o con firmas legalizadas por notario. El verbal es nulo (art. 12). Luego deja rastro en tres sitios:

1. El Registro Mercantil de la Cámara de Comercio y Producción del domicilio de la fiduciaria. Ahí se inscribe el acto y cada cambio (art. 17), y frente a terceros el fideicomiso vale desde esa inscripción (art. 18).
2. El Registro de Títulos. El terreno pasa al fideicomiso cuando se inscribe el cambio de titular en su registro (art. 19), y para un inmueble ese registro es el de títulos.
3. La DGII. Cada fideicomiso tiene su propio RNC (art. 48). La DGII pide, para dárselo, la copia del contrato registrado en la Cámara de Comercio y los certificados de títulos de los inmuebles aportados.

Para comprobarlo tú:

• Pide a la constructora el nombre de la fiduciaria y llama tú a la fiduciaria. No uses solo el teléfono que te den.
• Pide el acto constitutivo inscrito en el Registro Mercantil y la hoja resumen.
• Busca el RNC del fideicomiso en la consulta «RNC Contribuyentes» de la web de la DGII.
• Pide la certificación de estado jurídico del terreno: tiene que decir que está a nombre de la fiduciaria, para el fideicomiso, y si tiene hipotecas.
• Comprueba en el acto que tú, como comprador, figuras o vas a figurar como beneficiario, y qué derechos te da sobre tu unidad.

Qué firma el comprador

La ley no fija un único documento. El acto constitutivo puede poner las condiciones para que alguien se sume como fideicomitente adherente (art. 13), y cada fideicomiso dice cómo entran los compradores. En la vivienda de bajo costo, la DGII habla de la promesa de compraventa y del contrato definitivo de compraventa.

Antes de firmar, comprueba que el contrato nombra el fideicomiso y su fiduciaria, que dice a qué cuenta pagas y que esa cuenta es la del fideicomiso. Si el proyecto tiene fideicomiso, el pago va ahí, nunca a una persona.

Qué pasa si la obra se para

El fideicomiso se extingue, entre otras causas, si se hace imposible cumplir su fin, o si la fiduciaria quiebra y no se nombra otra en el plazo del acto o, si no lo dice, en un año (art. 52). Al extinguirse, la fiduciaria entrega los bienes a quien diga el acto constitutivo. Si el acto no dice nada, vuelven al fideicomitente (art. 54).

Por eso lo que recuperas depende de lo que digan el acto y tu contrato. Léelos antes de pagar y busca qué pasa con lo que pagaste si la obra no se termina.

Mientras tanto, como beneficiario puedes exigir la rendición de cuentas si el acto la prevé, pedir que se cambie a la fiduciaria, demandarla por su responsabilidad y atacar los actos hechos con negligencia o mala fe, pidiendo que vuelvan al fideicomiso los bienes que salieron así (art. 43). Si la fiduciaria no rinde cuentas, se le pueden exigir a través de la Superintendencia de Bancos, la del Mercado de Valores o la DGII, según quién la supervise (Reglamento 95-12, art. 38).

Impuestos

• Crear, cambiar o extinguir el fideicomiso, y su inscripción, están exentos de impuestos. En el Registro Mercantil se paga la tarifa fija de la Cámara de Comercio (art. 45).
• El fideicomiso no paga impuesto sobre la renta, pero presenta una declaración informativa cada año. Sí declara el ITBIS y paga el impuesto sobre transferencias inmobiliarias y el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI), según la Guía 27 de la DGII.
• El bono de vivienda de bajo costo solo se da en proyectos hechos en fideicomiso, y lo pide la fiduciaria: está en el bono primera vivienda.

Lo que pagas tú al recibir tu unidad pregúntalo por escrito a la fiduciaria antes de firmar. Los gastos de una compra están en los gastos de cierre.

Y si el proyecto no tiene fideicomiso

No todos lo tienen, y no es la única garantía. También se protege lo que pagas con una cuenta escrow, en la que un tercero guarda el dinero y lo entrega según avanza la obra, o con un seguro de fianza a tu nombre. Lo que importa es que la garantía exista y que la compruebes tú o quien te represente, no la palabra «fideicomiso» en un folleto. Lo explicamos en cómo comprar en planos sin riesgos.

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