Comprar casa nueva en Las Vegas (Nevada): la asociación, los 5 días, el agua y los impuestos (2026)
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El condado de Clark, que es el área de Las Vegas, fue en 2025 el 8.º de Estados Unidos con más casas unifamiliares autorizadas, y Nevada no cobra impuesto sobre la renta. Si la casa está en una comunidad con asociación de vecinos, la constructora te tiene que dar la oferta pública antes de que firmes, y si no has visto la casa en persona, como pasa al comprar sobre plano, tienes 5 días para cancelar sin penalización. Tu depósito tiene que ir a escrow. Y antes de firmar, pregunta si la casa paga un SID, que se cobra aparte del impuesto a la propiedad.
Por qué Las Vegas
Según el Censo, el área de Las Vegas, que es el condado de Clark, tenía 2,407,226 habitantes en 2025: 21,480 más que un año antes y unos 140,000 más que en 2020. Ahí viven casi tres de cada cuatro habitantes de Nevada.
Y se construye mucho. En 2025 se autorizaron 9,422 casas unifamiliares en el condado de Clark, el 8.º de Estados Unidos, y 14,466 viviendas en total.
Como Texas y Florida, Nevada no cobra impuesto sobre la renta a las personas.
La asociación y los 5 días para cancelar
Si la casa está en una comunidad con asociación de vecinos (HOA), te protege la ley de comunidades de Nevada:
- La oferta pública. La constructora te tiene que dar la oferta pública vigente de la comunidad como muy tarde el día en que tu oferta de compra te obliga.
- 5 días para cancelar. Si no has visto la casa en persona, puedes cancelar el contrato por escrito hasta la medianoche del 5.º día después de firmarlo, sin penalización, y te devuelven todo lo que pagaste. El contrato tiene que decirlo. Al comprar sobre plano todavía no hay casa que ver, así que este derecho es tuyo; si ya visitaste la casa terminada, no.
- Si no te la dieron, puedes reclamar daños o anular la compra, salvo que ya hayas aceptado la escritura.
El depósito va a escrow
En una comunidad con asociación, la ley obliga a guardar tu depósito en una cuenta de escrow, en una compañía de títulos con licencia, una compañía de escrow independiente con fianza o un banco asegurado, hasta el cierre. Antes, la constructora solo puede sacar de ahí lo que cuesten las mejoras que pidas, como otros pisos o encimeras, y esa parte se descuenta del precio. En lugar del escrow, la constructora puede dar una fianza por el mismo monto. Pregunta dónde va tu dinero antes de transferirlo.
Los SID: lo que va aparte del impuesto
Algunas urbanizaciones pagaron sus calles, aceras, alumbrado o alcantarillado con un distrito especial de mejoras (SID). Según el tesorero del condado de Clark, las casas que se benefician pagan su parte, el SID es un gravamen sobre la casa hasta que se termina de pagar y se cobra aparte del impuesto a la propiedad. Pregunta si la casa tiene uno, cuánto falta y por cuántos años.
El agua y la piscina
- El río Colorado. Según AP, el sur de Nevada saca de él cerca del 90 % de su agua. Lleva años con recortes, y las reglas con que se reparte vencen a finales de 2026.
- El césped. Según AP, en 2021 el valle ya prohibía el césped en los jardines delanteros y lo limitaba a la mitad del jardín trasero, y el agua del sur de Nevada propuso prohibirlo en todas las urbanizaciones nuevas.
- La piscina. En julio de 2022, el condado de Clark y el distrito de agua del valle limitaron las piscinas nuevas de las casas a 600 pies cuadrados, unos 56 m². La media en el sur de Nevada era de 475.
Pregunta qué permite tu urbanización antes de planear el jardín o la piscina.
Los impuestos
- El impuesto a la propiedad. Se calcula sobre el 35 % del valor fiscal de la casa, y la suma de los tipos no puede pasar de $3.64 por cada $100 de ese valor, salvo excepciones. Si es tu residencia principal y no la alquilas, la factura sube como mucho un 3 % al año. El primer año de una casa nueva no tiene ese tope, porque el año anterior no tenía valor fiscal propio.
- El impuesto de transferencia. En el condado de Clark es de $5.10 por cada $1,000 del valor. La ley hace responsables del pago al comprador y al vendedor a la vez, así que mira en el contrato quién lo paga.
Si sale algún defecto
Antes de demandar, la ley de Nevada te pide avisar a la constructora por escrito, por correo certificado con acuse de recibo. Tiene 90 días para responder y decir si lo va a reparar. Para demandar por defectos de construcción tienes como mucho 10 años desde que se terminó la obra, salvo que haya fraude. Contrata tu propio inspector en las fases de la obra, aunque no te lo exijan.
Comprar en Nevada con Instadigs
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Preguntas frecuentes
¿Tengo días para cancelar si compro una casa nueva en Las Vegas?
Si la casa está en una comunidad con asociación y no la has visto en persona, como pasa al comprar sobre plano, puedes cancelar por escrito hasta la medianoche del 5.º día después de firmar, sin penalización y con la devolución de lo pagado. Si ya visitaste la casa terminada, ese derecho no aplica.
¿Dónde va mi depósito al comprar una casa nueva en Nevada?
En una comunidad con asociación, la ley obliga a guardarlo en escrow, en una compañía de títulos, una compañía de escrow con fianza o un banco asegurado, hasta el cierre. La constructora puede dar en su lugar una fianza por el mismo monto.
¿Qué es un SID en Las Vegas?
Un distrito especial de mejoras con el que se pagaron calles, aceras, alumbrado o alcantarillado. Las casas que se benefician pagan su parte; es un gravamen sobre la casa hasta que se paga y se cobra aparte del impuesto a la propiedad.
¿Cuánto puede subir el impuesto a la propiedad en Nevada?
Si es tu residencia principal y no la alquilas, la factura sube como mucho un 3 % al año, pero el primer año de una casa nueva no tiene ese tope. El impuesto se calcula sobre el 35 % del valor fiscal, con un tope de $3.64 por cada $100.
¿Nevada cobra impuesto sobre la renta?
No a las personas: no cobra impuesto estatal sobre sueldos ni salarios. Sí cobra impuesto a la propiedad y sobre las ventas.
¿Hay límite para la piscina de una casa nueva en Las Vegas?
Sí. Desde 2022, en el condado de Clark las piscinas nuevas de las casas no pueden pasar de 600 pies cuadrados, unos 56 m².
Fuentes
- Censo de EE. UU., la población de las áreas metropolitanas en 2025 (en inglés)
- Censo de EE. UU., la población de los condados en 2025 (en inglés)
- Censo de EE. UU., viviendas autorizadas en 2025 por condado (en inglés)
- Departamento de Impuestos de Nevada, el impuesto sobre la renta (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 116.4108, el derecho a cancelar (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 116.411, el depósito en escrow (en inglés)
- Tesorero del condado de Clark, los distritos especiales de mejoras (en inglés)
- Oficina de Reclamación de EE. UU., el río Colorado en 2026 (en inglés)
- AP, Las Vegas propone prohibir el césped en las casas nuevas (21 de diciembre de 2021, en inglés)
- KTNV, el límite para las piscinas nuevas (20 de julio de 2022, en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 361.225, el 35 % del valor fiscal (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 361.453, el tope de $3.64 (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 361.4723, el tope del 3 % de la residencia principal (en inglés)
- Departamento de Impuestos de Nevada, el impuesto de transferencia (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 375.030, quién responde del impuesto de transferencia (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 40.645, el aviso de defectos (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 40.6472, los 90 días para responder (en inglés)
- Leyes de Nevada, NRS 11.202, el plazo de 10 años (en inglés)
- Consumer Federation of America, los estados que prohíben la devolución (15 de diciembre de 2021, en inglés)
Esta guía explica cómo funciona la compra en general. Las tasas y los requisitos los fijan la ley, cada banco y cada constructora, y pueden cambiar: la fecha de arriba es la de su última revisión.