Comprar casa nueva en Phoenix (Arizona): el informe público, el agua y qué revisar (2026)
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El área de Phoenix fue la 4.ª del país que más habitantes ganó en 2025, y Maricopa es el condado donde más casas unifamiliares se autorizan. Antes de vender en una urbanización, la constructora necesita un informe público del Departamento de Bienes Raíces, que te tienen que dar antes de firmar. Los famosos 7 días para cancelar no valen para una casa nueva, solo para solares sin construir. Y en la zona de Phoenix la ley exige agua asegurada para 100 años: mira en el informe público quién te dará el agua.
Por qué Phoenix
Según el Censo, el área de Phoenix fue la 4.ª del país que más habitantes ganó entre 2024 y 2025: 59,065 más, hasta 5,228,938. El condado de Pinal, al sur, creció un 4.6 % en un solo año.
Y es donde más se construye. En 2025 se autorizaron 23,755 casas unifamiliares en el área de Phoenix, la 3.ª del país, y Maricopa fue el condado de Estados Unidos con más casas unifamiliares autorizadas.
A diferencia de Texas y de Florida, Arizona sí cobra impuesto sobre la renta: un tipo único del 2.5 %.
El informe público
Una urbanización, es decir, un terreno dividido en seis lotes o más, no se puede vender sin el informe público del Departamento de Bienes Raíces de Arizona (ADRE). Te lo tienen que dar antes de firmar, y firmas un recibo.
- Dice de dónde sale el agua, quién da la luz y el alcantarillado, el riesgo de inundación y el drenaje, los impuestos y las cuotas, la asociación de vecinos y si hay un aeropuerto o una zona militar cerca.
- El propio ADRE avisa de que no ha comprobado toda la información del informe.
- Puedes buscarlo también en la base de datos del ADRE.
- Si no te lo dieron, o te vendieron antes de que existiera, puedes rescindir la compra hasta 3 años después.
Los «7 días para cancelar» no son para casas
Es lo que más se repite mal. La ley da 7 días para echarse atrás, sin dar motivos, al comprar un solar sin construir. Pero no se aplica si la casa ya está hecha o si la constructora se obliga en el contrato a terminarla en dos años, que es lo normal al comprar una casa nueva. El ADRE lo dice claro: el derecho de rescisión no se aplica a casas nuevas ni usadas.
Lo que sí tienes:
- 3 años para rescindir si no te dieron el informe público.
- 10 días para cancelar si, después de firmar, te avisan por escrito de un cambio importante del plan que te perjudique.
Por eso, lee el contrato antes de firmar, no después.
El agua
En la zona de Phoenix, la ley exige que haya agua asegurada para 100 años antes de aprobar la urbanización. Sin eso, el ADRE no emite el informe público.
- 2023. El modelo del Departamento de Recursos Hídricos (ADWR) proyectó un déficit de agua subterránea en 100 años, y el estado dejó de dar certificados nuevos que dependieran solo de ella. Según la prensa, eso frenó urbanizaciones en zonas sin un proveedor de agua designado, como Queen Creek, Goodyear y Buckeye.
- Abril de 2026. Un juez anuló la regla que usaba el ADWR porque no siguió el procedimiento para aprobar reglamentos, y el ADWR anunció que recurrirá. El caso sigue en los tribunales. El ADWR publicó este año una versión nueva de su modelo, y su página no menciona el fallo.
- Lo que te toca a ti: mira en el informe público quién te dará el agua: una ciudad o compañía designada, o un certificado propio de la urbanización. Las zonas que dependen solo de pozos propios tienen más riesgo de que el proyecto se frene.
Phoenix también depende del río Colorado, que lleva años con recortes y tendrá reglas nuevas desde 2027.
El depósito y los impuestos
- El depósito. Pregunta dónde va: a una cuenta escrow o a la cuenta general de la constructora. Si no va a escrow, la ley obliga a que pongas tus iniciales en un párrafo aparte del contrato.
- El impuesto a la propiedad. Los impuestos principales de la vivienda no pueden pasar del 1 % de su valor, sin contar bonos ni distritos especiales, y el valor que se usa sube como mucho un 5 % al año. Si es tu residencia principal, decláralo: el estado paga parte del impuesto escolar, hasta $600.
Si sale algún defecto
Puedes quejarte ante el Registro de Contratistas hasta 2 años después del cierre o de mudarte. Para demandar, primero avisas a la constructora por correo certificado y tiene 60 días para responder; el plazo máximo es de 8 años desde que se terminó la obra. Contrata tu propio inspector en las fases de la obra, aunque no te lo exijan.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es el informe público y por qué importa?
Un documento que la constructora tiene que registrar en el Departamento de Bienes Raíces de Arizona antes de vender, con el agua, los servicios, la inundación, los impuestos y la asociación de la urbanización. Te lo tienen que dar antes de firmar; si no, puedes rescindir la compra hasta 3 años después.
¿Tengo 7 días para arrepentirme si compro una casa nueva en Arizona?
No. Esos 7 días son para los solares sin construir. El propio Departamento de Bienes Raíces lo dice: el derecho de rescisión no se aplica a casas nuevas ni usadas.
¿Hay agua para las casas nuevas de Phoenix?
La ley exige agua asegurada para 100 años antes de vender en la zona de Phoenix. Desde 2023 el estado no da certificados nuevos que dependan solo del agua subterránea; un juez anuló en abril de 2026 la regla que usaba y el caso sigue en los tribunales. Mira en el informe público quién te dará el agua.
¿Cuánto puede subir el impuesto a la propiedad en Arizona?
El valor que se usa para el impuesto sube como mucho un 5 % al año, y los impuestos principales de la vivienda no pueden pasar del 1 % de ese valor, sin contar bonos ni distritos especiales. Si es tu residencia principal, el estado paga parte del impuesto escolar, hasta $600.
¿Arizona cobra impuesto sobre la renta?
Sí, un tipo único del 2.5 %, a diferencia de Texas y de Florida, que no lo cobran.
Fuentes
- Censo de EE. UU., crecimiento de las áreas y condados en 2025 (26 de marzo de 2026, en inglés)
- Censo de EE. UU., viviendas autorizadas en 2025 por condado (en inglés)
- Leyes de Arizona, 32-2183, el informe público (en inglés)
- Leyes de Arizona, 32-2185.01, la rescisión en los solares sin construir (en inglés)
- Leyes de Arizona, 32-2184, los cambios importantes del plan (en inglés)
- ADRE, la lista del comprador de casa o terreno (en inglés)
- ADRE, base de datos de urbanizaciones e informes públicos (en inglés)
- Leyes de Arizona, 45-576, el agua asegurada (en inglés)
- ADWR, el agua subterránea del área de Phoenix (en inglés)
- Arizona Mirror, un juez anula la regla del agua (21 de abril de 2026, en inglés)
- Oficina de Reclamación de EE. UU., el río Colorado en 2026 (en inglés)
- Constitución de Arizona, artículo IX, sección 18, el tope del 1 % (en inglés)
- Leyes de Arizona, 42-13301, el tope del 5 % (en inglés)
- Leyes de Arizona, 15-972, la rebaja del impuesto escolar (en inglés)
- Leyes de Arizona, 12-552, el plazo de 8 años por defectos (en inglés)
- Leyes de Arizona, 32-1162, las quejas ante el Registro de Contratistas (en inglés)
Esta guía explica cómo funciona la compra en general. Las tasas y los requisitos los fijan la ley, cada banco y cada constructora, y pueden cambiar: la fecha de arriba es la de su última revisión.