Comprar en Cap Cana siendo extranjero: lo que pide la ley (2026)

Sí, a tu nombre

El artículo 25 de la Constitución da a los extranjeros los mismos derechos y deberes que a los dominicanos, con las excepciones que fijen la Constitución y las leyes. El artículo 51 garantiza el derecho de propiedad.

La Ley 16-95 de inversión extranjera permite invertir en inmuebles del país (artículo 3) y da al inversionista extranjero los mismos derechos y obligaciones que al nacional (artículo 6).

Cap Cana no cambia nada de eso. Compras a tu nombre, o a nombre de una sociedad, sea cual sea tu nacionalidad o tu estatus migratorio. Lo general está en la guía para extranjeros.

Los documentos que te piden

• Tu pasaporte. Para inscribir la compra en el Registro Inmobiliario, un extranjero deposita su pasaporte y, como segundo documento, la identificación de su país.
• Quién eres y de dónde viene el dinero. La Ley 155-17 obliga a las constructoras, a los agentes inmobiliarios y a los abogados y notarios que intervienen en una compra a identificarte, verificar tu identidad y entender el propósito de la operación (artículos 33 y 38). Ten a mano tus estados de cuenta.
• Si compras con una sociedad. Te pedirán su número de contribuyente (RNC), el acta que autoriza a quien firma y quién es el beneficiario final, es decir, la persona que la controla.
• Todo en español. Un poder o un documento en otro idioma lo traduce un intérprete judicial antes de depositarlo.

Cómo se paga

1. Por transferencia, a la cuenta que diga el contrato. Nunca a una persona que no figure en él.
2. Sin efectivo por encima del límite. Según el Aviso 27-25 de la DGII, desde la resolución del 1 de septiembre de 2025 no se puede pagar en efectivo más de RD$1,500,000 en la compra de un inmueble. El notario tiene que exigir la constancia del pago.
3. La escritura detalla los pagos, los hechos y los pendientes. Y si viajas con dinero, la Ley 155-17 obliga a declararlo en Aduanas al entrar o salir del país desde US$10,000.

Abrir una cuenta en un banco dominicano no aparece entre los requisitos de la transferencia que publican la DGII y el Registro Inmobiliario. Si pides hipoteca a un banco del país, cada banco pone los suyos (la hipoteca desde Estados Unidos).

Los impuestos al comprar

• El 3 % de transferencia. Se calcula sobre el valor mayor entre la tasación de la DGII y el precio del contrato, y se paga en los seis meses siguientes a la firma. Para hacer la transferencia hay que estar al día con el IPI.
• El IPI, cada año. Las personas físicas pagan el 1 % sobre lo que pase de RD$10,695,494 (2026), sumando todos sus inmuebles en el país. Se paga en dos cuotas, el 11 de marzo y el 11 de septiembre. Si no pasas de esa cifra, no pagas.
• CONFOTUR, solo si el proyecto lo tiene. La Ley 158-01 de fomento turístico la aplica el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR), que aprueba cada proyecto con una resolución. Si el proyecto está clasificado, quedan exentos los impuestos de la primera transferencia de cada unidad, y su primer comprador persona física no paga el IPI. Estar en Cap Cana no lo da: pide la resolución y comprueba que cubre tu unidad.

Sobre CONFOTUR, Pellerano & Herrera explica que la Ley 195-13 amplió la exención a 15 años desde el fin de la obra, y que la Ley 30-26 no la deroga ni la modifica de forma expresa, pero el alcance de cada proyecto hay que mirarlo caso por caso. El resto de gastos está en los gastos de cierre y los impuestos.

Comprar sin viajar

Se puede firmar todo desde tu país. La Ley 140-15 del notariado da dos caminos:

• En un consulado dominicano. Los cónsules ejercen la función notarial para los actos que se ejecutan en República Dominicana (artículo 21).
• Ante un notario de tu país, con apostilla. República Dominicana está en el Convenio de La Haya sobre la apostilla desde el 30 de agosto de 2009, y la Ley 140-15 da valor a esos actos si se legalizan según ese convenio.

También puedes dar un poder a tu abogado o a una persona de confianza en el país para que firme por ti. El poder sigue las mismas reglas: consulado o notario con apostilla, y en español. Lo demás de la firma a distancia está en cómo comprar desde Estados Unidos.

El título a tu nombre

1. Antes de pagar, pide la certificación de estado jurídico al Registro de Títulos. Dice a nombre de quién está el inmueble y si tiene hipotecas, oposiciones u otras cargas. Si compras sobre plano, se pide la del terreno (cómo comprar sobre plano sin riesgos).
2. Al cerrar, con el impuesto pagado, el contrato se deposita en el Registro de Títulos con el duplicado del título. El registrador tiene hasta 30 días hábiles para decidir.
3. Recibes el Certificado de Título a tu nombre, el documento oficial emitido y garantizado por el Estado que prueba que eres el dueño. Revisa que tu nombre y la descripción del inmueble estén bien.

La residencia

Comprar y tener la residencia son trámites distintos. La Ley 16-95 no habla de residencia, y la Dirección General de Migración tiene una categoría de residencia como inversionista con sus propios requisitos. Si quieres usar tu compra para la residencia, lee la guía de la residencia y confírmalo con tu abogado antes de comprar.

Lo propio de Cap Cana

Cap Cana se presenta como una ciudad destino privada y planificada, con puntos de acceso controlado y patrullas privadas. Su web no publica sus reglas, sus cuotas ni sus aprobaciones de diseño, así que pídelas por escrito antes de firmar.

Lo que hay que revisar ahí (los dos reglamentos, el del condominio y el de la comunidad, las cuotas y dónde empieza la parcela) está en comprar en Cap Cana. Si piensas alquilar, mira también los impuestos del alquiler.

Comprar en Cap Cana con Instadigs

Digger busca la obra nueva de Cap Cana, comprueba su licencia, quién la construye y si tiene retrasos, y te recomienda como mucho tres proyectos que te encajen. Mira los proyectos de Cap Cana o todos los proyectos.

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